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不動産専門用語辞典

賃貸業界には専門用語が沢山出てきます。しかもまず聞く事の無い単語ばかり。
説明を受けている時に何の事か分からずについつい頷いて済ましてしまう事も。
全く聞いた事も無いよりはなんとなくでもニュアンスが分かればかなり違ってきます。

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「む」で始まる不動産専門用語

無権代理

代理とは、「他人の行為の効果が本人に帰属する」という法制度である。 この代理が成立する根拠は、本人と他人との間に、代理権を発生させるという合意（すなわち 代理権授与行為 ）が存在することであるとするのが判例・通説である。 （詳しくは 他人効 へ） 従って、代理人に代理権が存在しない場合や、代理人が代理権の範囲を超えて行動した場合には、その代理人の行為はもはや正当化することができないので、代理としての効果を失うことになる。 その結果、その代理人の行為は、代理人自身のために行なった行為となり、代理人自身が全面的に責任を負うことになる（詳しくは 無権代理人の責任 へ）。 このような権限のない代理人の行為を「無権代理」と呼んでいる。 無権代理は、本人に対する関係では無効であるから、本来は本人に対して無権代理が何らかの効果を及ぼすことはありえないはずである。 しかし民法では、取引の相手方を保護するために、次の2つの場合には、例外的に無権代理を本人に対する関係で有効にするという規定を設けている。 1）本人による追認 無権代理による取引を、本人が後から追認した場合には、その取引は原則としてはじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。本来は無効な行為を、本人の意思により有効にすることができるという規定である。 なおこの場合、取引の相手方は本人に追認を催告すること等ができる。 （詳しくは 無権代理の相手方の催告権 、 無権代理の相手方の取消権 へ） 2）表見代理 無権代理による取引の相手方が、無権代理人を真実の代理人だと誤信したことについて、何らかの正当な事情があった場合には、その取引を有効なものとすることができる。この制度を 表見代理 という。（詳しくは 代理権授与表示による表見代理 、 代理権消滅後の表見代理 、 権限踰越の表見代理 へ）

無権代理の相手方の催告権

無権代理 による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引ははじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。 この場合において、無権代理人と取引を行なった相手方は、本人に対して、無権代理人の行為を追認するか否かを答えるように催告することができる（民法第114条）。この催告は、相手方が悪意（＝無権代理であること知っていた）であっても行なうことができる。法律関係の早期安定を図るための規定である。 なお本人が返答しないときは追認を拒絶したものとみなされる（つまり本人に対する関係では無権代理による取引は無効に確定する。このとき相手方は 無権代理人の責任 を追及するほかない（民法第117条））。

無権代理の相手方の取消権

無権代理 による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引ははじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。 このため、取引の相手方は、本人が追認するか否かが判明するまでの期間は、取引が確定的に無効であるか否かが定まらないという不安定な状態に置かれる。 そこで、民法では、取引の相手方は、無権代理による取引を取消すことができるという規定を設けている（民法第115条）。取引の相手方がこの取消権を行使すれば、本人はもはや追認することができなくなり、無権代理による取引は無効なものとして確定する。 なお、この取消権を行使できるのは、善意の（＝無権代理であることを知らなかった）相手方に限られる。また取消権を行使した場合には、相手方は、 無権代理人の責任 を追及する（民法第117条）こともできなくなる。

無効

法律行為がなされたときに、当事者が表示した意思のようには法律効果が生じないことをいう。意思はあってもそもそも効果が生じないのであるから、法律行為は 追認 や時の経過によっても有効とはならない。また、原則として誰でも誰に対しても無効を主張できる。 無効となる法律行為としては、（1）公の秩序または善良の風俗に反する事項を目的とする行為（公序良俗違反）、（2）法律によって効果が生じないとされている行為（ 強行規定 違反）、（3）虚偽の 意思表示 や 錯誤 による行為などがある。ただし、虚偽の意思表示による無効については善意の第三者に対抗できないし、錯誤による無効については重大な過失があれば無効にならないなど、一定の例外がある。 例えば売買契約が無効であれば、当事者に請求権は発生せず（代金の支払いや目的物を引き渡す義務は無い）、既に事実行為がなされているときにはその回復を請求できる（不当利得として代金や目的物の返還を求めることができる）。もっとも、契約無効の原因が 公序良俗違反 であるときの代金の支払い等については、不法な原因による給付であるとして不当利得の返還を請求できないとされるなど、無効の原因や契約の事情に応じて不当利得の取り扱いに違いがある。